เช่าโรงงานต่ออีก 10 ปี คุณจะจ่ายทั้งหมดเท่าไร?

วิธีคำนวณค่าเช่าโรงงานรวม 10 ปีแบบครบทุกรายการ พร้อมตัวอย่างเทียบกับต้นทุนถือครองและมูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการซื้อ

ค่าเช่าเดือนละแปดหมื่นบาทฟังดูไม่มาก เพราะเป็นตัวเลขที่จ่ายทีละเดือนและอยู่ในงบประมาณได้สบาย แต่คำถามที่ไม่ค่อยมีใครคำนวณคือ ถ้าเช่าต่อไปอีกสิบปี ยอดรวมที่จ่ายออกไปทั้งหมดคือเท่าไร และเมื่อครบสิบปีแล้วเหลืออะไรอยู่ในมือ

บทความนี้ให้วิธีคำนวณค่าเช่ารวมสิบปีแบบครบทุกรายการ แล้วเทียบกับสิ่งที่จะได้ถ้านำเงินก้อนเดียวกันไปซื้อ พร้อมตัวอย่างการคำนวณด้วยตัวเลขสมมติที่นำไปเปลี่ยนเป็นตัวเลขของกิจการเองได้

ขั้นที่ 1 คำนวณค่าเช่าสะสม อย่าลืมการปรับขึ้น

ความผิดพลาดแรกคือคูณค่าเช่าปัจจุบันด้วย 120 เดือน เพราะสัญญาเช่าโรงงานเกือบทั้งหมดมีเงื่อนไขปรับขึ้นค่าเช่า ไม่ว่าจะเป็นการปรับทุกปีในอัตราคงที่ หรือปรับทุกครั้งที่ต่อสัญญาสามปี

สูตรคำนวณค่าเช่าสะสมเมื่อปรับขึ้นปีละคงที่คือ ค่าเช่ารายปีปีแรก คูณด้วยผลรวมของอัตราทบต้น ซึ่งเขียนได้ว่า ค่าเช่าปีแรก คูณด้วย ผลต่างของหนึ่งบวกอัตราปรับขึ้นยกกำลังสิบ ลบหนึ่ง แล้วหารด้วยอัตราปรับขึ้น

ตัวอย่าง ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท เท่ากับปีละ 960,000 บาท

• หากไม่มีการปรับขึ้นเลย สิบปีรวมเป็น 9,600,000 บาท
• หากปรับขึ้นปีละ 3% สิบปีรวมเป็นประมาณ 11,000,000 บาท
• หากปรับขึ้นปีละ 5% สิบปีรวมเป็นประมาณ 12,070,000 บาท

เห็นได้ว่าการปรับขึ้นเพียงปีละ 3% ทำให้ยอดรวมเพิ่มขึ้นจากที่คิดไว้ราว 1.4 ล้านบาท และที่ 5% เพิ่มขึ้นเกือบ 2.5 ล้านบาท ตัวเลขส่วนนี้คือส่วนที่หายไปจากการคำนวณแบบคูณ 120 เดือน

ขั้นที่ 2 บวกรายการที่มักไม่ถูกนับ

ค่าเช่าไม่ใช่ต้นทุนเดียวของการเช่า ให้บวกอีกสี่รายการเข้าไปในยอดสิบปี

ค่าปรับปรุงพื้นที่ งานพื้น งานระบบไฟฟ้า งานระบายอากาศ และงานติดตั้งเครื่องจักร ซึ่งตามเงื่อนไขสัญญาส่วนใหญ่จะตกเป็นของเจ้าของอาคารเมื่อสัญญาสิ้นสุด หากลงทุนไป 1.5 ล้านบาท และต้องทำซ้ำเมื่อย้ายในปีที่สิบเอ็ด นี่คือต้นทุนจริงที่ไม่มีวันได้คืน

ค่าคืนสภาพพื้นที่ สัญญาเช่าจำนวนมากกำหนดให้ผู้เช่าคืนพื้นที่ในสภาพเดิม ซึ่งหมายถึงค่ารื้อถอนสิ่งที่ตัวเองสร้างขึ้นด้วย

ค่าเสียโอกาสของเงินประกัน เงินประกัน 3 ถึง 6 เดือน หากคิดที่ 6 เดือนเท่ากับ 480,000 บาท เงินก้อนนี้จมอยู่ตลอดสิบปีโดยไม่สร้างผลตอบแทน

ความเสี่ยงเรื่องระยะเวลาสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกินสามปี หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี ดังนั้นแผนอยู่สิบปีที่ยืนอยู่บนสัญญาสามปีต่อเนื่องกันโดยไม่จดทะเบียน คือแผนที่ไม่มีหลักประกันว่าจะได้อยู่ครบ

เมื่อรวมทุกรายการ ยอดสิบปีในตัวอย่างข้างต้นจะขยับจากราว 11 ล้านบาท ไปอยู่ที่ราว 13 ล้านบาท และเมื่อครบสิบปี สินทรัพย์ที่กิจการถืออยู่จากเงินก้อนนี้คือศูนย์

ขั้นที่ 3 เทียบกับสิ่งที่จะได้ถ้าซื้อ

สมมติว่าโรงงานที่ต้องการมีราคา 20 ล้านบาท วางเงินดาวน์ 25% เท่ากับ 5 ล้านบาท กู้ 15 ล้านบาท ระยะเวลา 15 ปี ที่อัตราดอกเบี้ยประมาณ 6.4% ต่อปี ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับอัตรา MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในเดือนสิงหาคม 2569 ที่อยู่ระหว่าง 6.30% ถึง 6.55% ต่อปี โดยในทางปฏิบัติสินเชื่อธุรกิจมักคิดที่ MLR บวกส่วนต่างตามความเสี่ยงของกิจการ

ด้วยเงื่อนไขนี้ ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 129,800 บาทต่อเดือน และเมื่อผ่านไปสิบปี

• จ่ายค่างวดรวมประมาณ 15.6 ล้านบาท
• ในจำนวนนั้นเป็นดอกเบี้ยประมาณ 7.2 ล้านบาท และเป็นเงินต้นที่ลดหนี้ไปแล้วประมาณ 8.4 ล้านบาท
• เงินต้นคงเหลือประมาณ 6.6 ล้านบาท

จุดสำคัญคือ ดอกเบี้ย 7.2 ล้านบาทคือค่าใช้จ่ายจริงที่เทียบได้กับค่าเช่า ส่วนเงินต้น 8.4 ล้านบาทไม่ใช่ค่าใช้จ่าย แต่เป็นการเปลี่ยนเงินสดไปเป็นสินทรัพย์ที่ยังอยู่ในมือ

เมื่อบวกต้นทุนการถือครองอื่นเข้าไป คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.30% ของมูลค่าประเมินสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นซึ่งไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับปีละประมาณ 60,000 บาท หรือ 600,000 บาทในสิบปี รวมกับค่าซ่อมบำรุงและประกันภัยที่สมมติไว้ปีละ 100,000 บาท หรือ 1 ล้านบาทในสิบปี

ต้นทุนที่แท้จริงของฝั่งซื้อในสิบปีจึงอยู่ที่ประมาณ 8.8 ล้านบาท เทียบกับฝั่งเช่าที่ประมาณ 13 ล้านบาท และเมื่อครบสิบปี ฝั่งซื้อยังถือทรัพย์สินมูลค่า 20 ล้านบาทโดยมีหนี้คงเหลือ 6.6 ล้านบาท

ข้อควรระวังในการตีความตัวเลขนี้

ตัวเลขข้างต้นไม่ได้แปลว่าซื้อคุ้มกว่าเสมอ เพราะยังมีสามเรื่องที่ต้องนำมาชั่งน้ำหนัก

เรื่องแรกคือค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ 5 ล้านบาท ซึ่งถ้าอยู่ในธุรกิจอาจสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยเฉพาะกิจการที่กำลังโตและมีอัตรากำไรดี เงินก้อนนี้จึงมีต้นทุนที่ต้องนับ

เรื่องที่สองคือภาระผ่อนรายเดือนที่สูงกว่าค่าเช่า ในตัวอย่างนี้ค่างวด 129,800 บาทสูงกว่าค่าเช่า 80,000 บาทถึงราว 50,000 บาทต่อเดือนในช่วงแรก ซึ่งเป็นแรงกดต่อกระแสเงินสดที่ต้องรับไหวจริง

เรื่องที่สามคือมูลค่าเงินตามเวลา เงินที่จ่ายในปีที่สิบมีค่าน้อยกว่าเงินจำนวนเดียวกันในวันนี้ การเทียบยอดรวมแบบตรง ๆ จึงเข้าข้างฝั่งที่จ่ายช้ากว่าเสมอ หากต้องการความแม่นยำควรคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันโดยใช้ต้นทุนเงินทุนของกิจการเป็นอัตราคิดลด

สรุปเป็นตารางที่ทำเองได้

ให้สร้างตารางง่าย ๆ สิบแถวตามจำนวนปี แล้วใส่ห้าคอลัมน์

• ค่าเช่ารายปีหลังปรับขึ้น
• ค่าเช่าสะสม
• ดอกเบี้ยจ่ายรายปีของฝั่งซื้อ
• ต้นทุนถือครองรายปีของฝั่งซื้อ ได้แก่ ดอกเบี้ย ภาษีที่ดิน ค่าซ่อมบำรุง และประกันภัย
• เงินต้นสะสมที่ชำระไปแล้ว

เมื่อกรอกครบ คำถามที่ตอบได้ทันทีคือ ปีที่เท่าไรที่ต้นทุนถือครองสะสมของฝั่งซื้อต่ำกว่าค่าเช่าสะสม และเมื่อครบสิบปีสินทรัพย์ที่ถืออยู่มีมูลค่าเท่าไร

บทสรุป

ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาทที่ปรับขึ้นปีละ 3% เมื่อรวมค่าปรับปรุงพื้นที่ ค่าคืนสภาพ และเงินประกันที่จมไป จะกลายเป็นเงินราว 13 ล้านบาทในสิบปี โดยไม่เหลือสินทรัพย์ ขณะที่ฝั่งซื้อในตัวอย่างเดียวกันมีต้นทุนถือครองราว 8.8 ล้านบาท และยังถือทรัพย์สินอยู่

แต่ตัวเลขนี้จะมีความหมายก็ต่อเมื่อกิจการรับภาระค่างวดรายเดือนที่สูงกว่าค่าเช่าได้จริง และยังเหลือเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอ การคำนวณสิบปีจึงควรทำคู่กับการประเมินความพร้อมด้านกระแสเงินสด ไม่ใช่ดูยอดรวมอย่างเดียว

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อใช้ตั้งกรอบการคำนวณ ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ควรคำนวณกับเงื่อนไขจริงร่วมกับผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาการเงินของกิจการ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: ถ้าสัญญาเช่าระบุปรับขึ้นทุก 3 ปี จะคำนวณอย่างไร

คำนวณเป็นช่วงแทนรายปี เช่น ปีที่ 1 ถึง 3 ใช้อัตราเดิม ปีที่ 4 ถึง 6 ใช้อัตราที่ปรับแล้ว และปีที่ 7 ถึง 9 ปรับอีกครั้ง โดยทั่วไปการปรับทุกสามปีครั้งละ 10% จะให้ผลใกล้เคียงกับการปรับปีละประมาณ 3.2% เมื่อคิดทบต้น จึงเทียบกันได้

Q2: ถ้าเช่าแล้วนำเงินดาวน์ไปลงทุนในธุรกิจแทน จะดีกว่าไหม

เป็นไปได้ และเป็นเหตุผลที่ถูกต้องในการเลือกเช่า เงื่อนไขคือผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจต้องสูงกว่าต้นทุนรวมของการเช่าเมื่อเทียบกันในระยะเดียวกันอย่างมีนัยสำคัญ และธุรกิจต้องมีโอกาสลงทุนที่ชัดเจนจริง ไม่ใช่เพียงถือเงินสดไว้เฉย ๆ

Q3: ค่าเช่าหักภาษีได้ทั้งจำนวน ทำให้เช่าคุ้มกว่าหรือไม่

ค่าเช่าหักเป็นรายจ่ายได้ทั้งจำนวนก็จริง แต่ฝั่งซื้อก็หักดอกเบี้ยเงินกู้เป็นรายจ่ายได้ และยังหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาอาคารได้ไม่เกิน 5% ต่อปีตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 โดยส่วนที่เป็นมูลค่าที่ดินหักค่าเสื่อมไม่ได้ เมื่อรวมสองรายการนี้ ผลต่างทางภาษีระหว่างสองทางเลือกมักน้อยกว่าที่หลายคนคิด